{"id":2896,"date":"2013-11-12T16:20:16","date_gmt":"2013-11-12T22:20:16","guid":{"rendered":"http:\/\/estuderecho.com\/sitio\/?p=2896"},"modified":"2013-11-12T16:20:16","modified_gmt":"2013-11-12T22:20:16","slug":"derecho-registral-salvadoreno","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/estuderecho.com\/sitio\/?p=2896","title":{"rendered":"DERECHO REGISTRAL SALVADORE\u00d1O"},"content":{"rendered":"

Estado para la persecuci\u00f3n de sus fines. Dentro\u00a0del<\/strong>\u00a0principio general\u00a0del Estado de Derecho<\/strong>\u00a0Salvadore\u00f1o, se reconoce como el origen y el fin de la actividad del<\/strong>\u00a0…\u00a0DERECHO<\/strong>\u00a0REGISTRAL MARCO JURIDICO El\u00a0Derecho<\/strong>Registral, como rama\u00a0del Derecho<\/strong>\u00a0Civil<\/h4>\n

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El Derecho Registral, como rama del Derecho Civil, es una instituci\u00f3n creada por el Estado, con el fin de dar protecci\u00f3n jur\u00eddica y publicidad al derecho real de propiedad, sobre bienes inmuebles\u00a0 y los derechos que tenga cualquier persona en los negocios jur\u00eddicos concretos, para ser efectiva la protecci\u00f3n de estos derechos, el Estado crea las leyes sustantivas y procedimentales, necesarias para cumplir los fines de publicidad, legalidad y seguridad sobre la Propiedad Ra\u00edz; como tambi\u00e9n crea las estructuras f\u00edsicas en donde se ejercer\u00e1 la administraci\u00f3n.<\/p>\n

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LEGISLACION SALVADORE\u00d1A<\/b><\/p>\n

\u00a0LEGISLACION PRIMARIA <\/b><\/p>\n

La base jur\u00eddica del fomento y protecci\u00f3n del derecho de propiedad y el fundamento del Registro de la Propiedad Ra\u00edz e Hipotecas se encuentra en diferentes disposiciones Constitucionales, ya que la Constituci\u00f3n<\/i><\/b>, es la fuente formal de mayor jerarqu\u00eda del ordenamiento jur\u00eddico positivo y de la organizaci\u00f3n del Estado para la persecuci\u00f3n de sus fines.<\/p>\n

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Dentro del principio general del Estado de Derecho Salvadore\u00f1o, se reconoce como el origen y el fin de la actividad del Estado a la persona humana,[1]<\/a> por lo que adem\u00e1s le asegura la protecci\u00f3n de todos sus derechos entre los cuales se encuentra el derecho a la propiedad privada, ya sea en forma individual o colectiva, regulado en el art\u00edculo 2, <\/b>estableciendo que El Salvador reconoce que toda persona tiene derecho de usar, gozar y disponer libremente su propiedad, con las limitaciones que establece la misma Constituci\u00f3n y las leyes secundarias;[2]<\/a> consagr\u00e1ndose adem\u00e1s, la garant\u00eda de audiencia, seg\u00fan la cual, nadie puede ser privado de sus derechos incluyendo el de propiedad y posesi\u00f3n, sino despu\u00e9s de ser vencido en un juicio.[3]<\/a>Tambi\u00e9n se reconoce el derecho a la libre disposici\u00f3n de los bienes, entendi\u00e9ndose por \u00e9sta, como la facultad que se tiene de decidir que hacer con las cosas que son de propiedad privada,[4]<\/a>lo cual es reconocido, fomentado y garantizado por el Estado.[5]<\/a><\/p>\n

\u00a0DECLARACI\u00d3N UNIVERSAL DE DERECHOS HUMANOS<\/b><\/p>\n

Los Tratados Internacionales, celebrados o ratificados por El Salvador, son leyes de la Rep\u00fablica,[6]<\/a> as\u00ed sean con otros Estados u organismos, siempre y cuando estos no contrar\u00eden las disposiciones constitucionales; tambi\u00e9n se reconoce que el dominio del suelo o superficie de la tierra pertenece a quien lo adquiere, de tal forma que el leg\u00edtimo propietario puede ejercer sobre el inmueble verdadero dominio, con las restricciones que la misma ley suprema le regula.<\/p>\n

De igual manera, se establece la protecci\u00f3n del derecho individual de propiedad y posesi\u00f3n, para aquellos casos en que arbitrariamente se quiera despojar al individuo de la propiedad que le pertenece, lo que no puede ocurrir si no es por orden emanada de autoridad competente.<\/p>\n

Dentro de la normativa internacional, tambi\u00e9n es reconocido universalmente el derecho de propiedad, en la Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos<\/b>,[7]<\/a> en donde se establece lo relativo a los derechos civiles y pol\u00edticos que poseen todos los seres humanos.<\/p>\n

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3.3 LEGISLACI\u00d3N SECUNDARIA<\/b><\/p>\n

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Los principios registrales son las bases o fundamentos pr\u00e1cticos, arraigados en la experiencia de la aplicaci\u00f3n del Derecho Registral y consecuentemente, son considerados como presupuestos b\u00e1sicos al ordenamiento legal de esta rama que persigue la legalidad de la inscripci\u00f3n, cuyo fin es el de garantizar el fiel cumplimiento de la funci\u00f3n registral.[8]<\/a><\/p>\n

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2.2 SISTEMAS REGISTRALES DE INSCRIPCION EN EL SALVADOR<\/b>.<\/p>\n

Para tener una noci\u00f3n clara de la ubicaci\u00f3n y extensi\u00f3n del valor de la tierra, en El Salvador se han adoptado, en diferentes normativas y seg\u00fan las necesidades que se han ido presentando, tres sistemas registrales de inscripci\u00f3n de los derechos de la propiedad sobre los bienes inmuebles, tales son:<\/p>\n

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2.2.1<\/b> SISTEMA DE FOLIO PERSONAL (REGISTRO TRADICIONAL).<\/b><\/p>\n

Lo que prevalec\u00eda en este sistema era la inscripci\u00f3n por persona, es decir, que el interesado presentaba, su acto o contrato para su inscripci\u00f3n y se inscrib\u00edan a\u00a0 mano los datos mas relevantes o los requisitos que la ley le exig\u00eda: naturaleza, situaci\u00f3n del inmueble, extensi\u00f3n superficial, descripci\u00f3n del inmueble, otorgantes y precio de la venta, este sistema se transcrib\u00eda y se formaba un libro denominado \u00a8De Propiedad\u00a8, posteriormente este cambi\u00f3 y se fotocopiaba el acto o contrato.[9]<\/a><\/p>\n

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En este sistema, para inscribir un inmueble o cualquier acto que lo modifique, en cuanto a su dominio o en su conformaci\u00f3n, debe presentarse en el registro el documento que contenga dicho contrato sobre el inmueble, y en dicha oficina se debe copiar o transcribir el contenido integro del documento\u00a0 en los libros que para tal efecto lleva el registro.<\/p>\n

El objetivo espec\u00edfico que persegu\u00eda este sistema era dar seguridad jur\u00eddica al titular de un inmueble y el objetivo general era llevar un control del registro inmobiliario, as\u00ed como de los grav\u00e1menes que recaen sobre un inmueble.<\/p>\n

Lo primordial de este sistema, es la inscripci\u00f3n de los inmuebles o constituci\u00f3n de derechos sobre ellos, presentando el documento en el cual se constituya o se modifique el derecho, constando as\u00ed en tal documento la tradici\u00f3n; es decir, que es necesario tener un titulo para que se pueda inscribir un inmueble; de lo contrario, el propietario debe seguir un procedimiento legal para la obtenci\u00f3n de t\u00edtulos supletorios municipales de dominio, el cual se inscribir\u00e1 en el registro de la propiedad con la salvedad de que quien alegue y pruebe mejor derecho sobre el inmueble inscrito puede reivindicarlo de quien lo titula a su favor, por lo tanto, en este sistema se admite la reivindicaci\u00f3n, as\u00ed como tambi\u00e9n se puede oponer la prescripci\u00f3n adquisitiva.<\/p>\n

El folio personal, es el primer sistema de inscripci\u00f3n que se utiliz\u00f3 desde el nacimiento del registro de la propiedad y que a\u00fan se utiliza en algunos registros del pa\u00eds; sin embargo, a pesar de su efectividad, dicho sistema decay\u00f3 debido al excesivo crecimiento del inmobiliario, a nivel nacional y departamental, de acuerdo a la competencia registral; en tal sentido dicho servicio ya no cubr\u00eda la demanda, por lo que se hizo necesario modernizar dicha instituci\u00f3n.<\/p>\n

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[1]<\/a> Vid. Art. 1 Cn. \u201c<\/b>El Salvador reconoce a la persona humana como el origen y el fin de la actividad del Estado, que est\u00e1 organizado para la consecuci\u00f3n de la justicia, de la seguridad jur\u00eddica y del bien com\u00fan. Asimismo reconoce como persona humana a todo ser humano desde el instante de la concepci\u00f3n. En consecuencia, es obligaci\u00f3n del Estado asegurar a los habitantes de la Rep\u00fablica, el goce de la libertas, la salud, la cultura, el bienestar econ\u00f3mico y la justicia social\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

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[2]<\/a>Vid. Art. 2 Cn<\/b> \u201cToda persona tiene derecho a la vida, a la integridad f\u00edsica y moral, a la libertad, a la seguridad, al trabajo, a la propiedad y posesi\u00f3n, y a ser protegida en la conservaci\u00f3n y defensa de los mismo. Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. Se establece la indemnizaci\u00f3n, conforme a la ley, por da\u00f1os de car\u00e1cter moral\u201d.<\/p>\n

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[3]<\/a> Vid. Art. 11 Cn<\/b>. \u201cNinguna persona puede ser privada del derecho a la vida, a la libertad, a la propiedad y posesi\u00f3n, ni de cualquier otro de sus derechos sin ser previamente o\u00edda y vencida en juicio con arreglo a las leyes; ni puede ser enjuiciada dos veces por la misma causa. La persona tiene derecho al h\u00e1beas corpus cuando cualquier individuo u autoridad restrinja\u00a0 ilegal o arbitrariamente su libertad. Tambi\u00e9n proceder\u00e1 el h\u00e1beas corpus cuando cualquier autoridad atente contra la dignidad o integridad f\u00edsica, ps\u00edquica o moral de las personas detenidas\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

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[4]<\/a> Vid. Art. 22 Cn<\/b>. \u201cToda persona tiene derecho a disponer libremente de sus bienes conforme a la ley. La propiedad es transmisible en la forma en que determinen las leyes. Habr\u00e1 libre testamentifacci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<\/div>\n

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[5]<\/a> Vid. Art. 105 Cn. \u201c<\/b>El Estado reconoce, fomenta y garantiza el derecho de la propiedad privada sobre la tierra r\u00fastica, ya sea individual, cooperativa, comunal o en cualquier otra forma asociativa, y no podr\u00e1 por ning\u00fan concepto reducir la extensi\u00f3n m\u00e1xima de tierra que como derecho de propiedad establece esta Constituci\u00f3n. La extensi\u00f3n m\u00e1xima de tierra r\u00fastica perteneciente a una misma persona natural o jur\u00eddica no podr\u00e1 exceder de doscientas cuarenta y cinco hect\u00e1reas. Esta limitaci\u00f3n no ser\u00e1 aplicable a las asociaciones cooperativas o comunales campesinas. Los propietarios de tierras a que se refiere el inciso segundo de este art\u00edculo, podr\u00e1n transferirla, enajenarla, partirla, dividirla o arrendarla libremente. La tierra propiedad de las asociaciones cooperativas, comunales campesinas y beneficiarios de la Reforma Agraria estar\u00e1 sujeta a un r\u00e9gimen especial. Los propietarios de tierras r\u00fasticas cuya extensi\u00f3n sea mayor de doscientas cuarenta y cinco hect\u00e1reas, tendr\u00e1 derecho a determinar de inmediato la parte de la tierra que deseen conservar, segreg\u00e1ndola e inscribi\u00e9ndola por separado en el correspondiente registro de la Propiedad Ra\u00edz e Hipotecas. Los inmuebles r\u00fasticos que excedan el l\u00edmite establecido por esta Constituci\u00f3n y se encuentren en proindivisi\u00f3n, podr\u00e1n ser objeto de partici\u00f3n entre los copropietarios. Las tierras que excedan la extensi\u00f3n establecida por esta Constituci\u00f3n podr\u00e1n ser transferidas a cualquier t\u00edtulo a campesinos, agricultores en peque\u00f1o, sociedades y asociaciones cooperativas y comunales campesinas. La transferencias a que se refiere este inciso, deber\u00e1 realizarse dentro de un plazo de tres a\u00f1os. Una ley especial determinar\u00e1 el destino de las tierras que no hayan sido transferidas, al finalizar el per\u00edodo anteriormente establecido. En ning\u00fan caso las tierras excedentes a que se refiere el inciso anterior podr\u00e1 ser transferidas a cualquier t\u00edtulo a parientes dentro del cuarto grado de consaguinidad o segundo de afinidad. El Estado fomentar\u00e1 el establecimiento, financiaci\u00f3n y desarrollo de la agroindustria, en los distintos departamentos de la Rep\u00fablica, a fin de garantizar el empleo de mano de obra y la transformaci\u00f3n de materias primas producidas por el sector agropecuario nacional\u201d.<\/p>\n

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\u00a0<\/b><\/p>\n<\/div>\n

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[6]<\/a> Vid. Art. 144 Cn<\/b>. \u201cLos tratados internacionales celebrados por El Salvador con otros estados o con organismos internacionales, constituyen leyes\u00a0 de la Rep\u00fablica al entrar en vigencia, conforme a las disposiciones del mismo tratado y de esta Constituci\u00f3n. Le ley no podr\u00e1 modificar o derogar lo acordado en un tratado vigente para El Salvador. En caso de conflicto entre el tratado y la ley, prevalecer\u00e1 el tratado\u201d.<\/p>\n

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[7]<\/a> Vid. Art. 17 Declaraci\u00f3n Universal de los Derechos Humanos:<\/b> \u201c1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente. 2. Nadie ser\u00e1 privado arbitrariamente de su propiedad.\u201d<\/p>\n<\/div>\n

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[8]<\/a> Vid. Art. 39 R.L.R.R.P.R.H<\/b>. \u00a8Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de la funci\u00f3n registral, el registro deber\u00e1 observar en sus procedimientos el cumplimiento de los principios generales que rigen el derecho registral\u00a8<\/p>\n<\/div>\n

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[9] Vid. HERNANDEZ PARADA, <\/b>Luis Emilio y otros, <\/b>Tesis para obtener el Titulo de Licenciatura en Ciencias jur\u00eddicas, Titulada: An\u00e1lisis y Eficacia del Soporte Jur\u00eddico del Sistema de Integraci\u00f3n Registro y Catastro en el Registro de San Salvador\u00a8<\/b>, UPES, 2005, P\u00e1g. 27.<\/p>\n

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