Estado para la persecución de sus fines. Dentro del principio general del Estado de Derecho Salvadoreño, se reconoce como el origen y el fin de la actividad del … DERECHO REGISTRAL MARCO JURIDICO El DerechoRegistral, como rama del Derecho Civil
El Derecho Registral, como rama del Derecho Civil, es una institución creada por el Estado, con el fin de dar protección jurídica y publicidad al derecho real de propiedad, sobre bienes inmuebles y los derechos que tenga cualquier persona en los negocios jurídicos concretos, para ser efectiva la protección de estos derechos, el Estado crea las leyes sustantivas y procedimentales, necesarias para cumplir los fines de publicidad, legalidad y seguridad sobre la Propiedad Raíz; como también crea las estructuras físicas en donde se ejercerá la administración.
LEGISLACION SALVADOREÑA
LEGISLACION PRIMARIA
La base jurídica del fomento y protección del derecho de propiedad y el fundamento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas se encuentra en diferentes disposiciones Constitucionales, ya que la Constitución, es la fuente formal de mayor jerarquía del ordenamiento jurídico positivo y de la organización del Estado para la persecución de sus fines.
Dentro del principio general del Estado de Derecho Salvadoreño, se reconoce como el origen y el fin de la actividad del Estado a la persona humana,[1] por lo que además le asegura la protección de todos sus derechos entre los cuales se encuentra el derecho a la propiedad privada, ya sea en forma individual o colectiva, regulado en el artículo 2, estableciendo que El Salvador reconoce que toda persona tiene derecho de usar, gozar y disponer libremente su propiedad, con las limitaciones que establece la misma Constitución y las leyes secundarias;[2] consagrándose además, la garantía de audiencia, según la cual, nadie puede ser privado de sus derechos incluyendo el de propiedad y posesión, sino después de ser vencido en un juicio.[3]También se reconoce el derecho a la libre disposición de los bienes, entendiéndose por ésta, como la facultad que se tiene de decidir que hacer con las cosas que son de propiedad privada,[4]lo cual es reconocido, fomentado y garantizado por el Estado.[5]
DECLARACIÓN UNIVERSAL DE DERECHOS HUMANOS
Los Tratados Internacionales, celebrados o ratificados por El Salvador, son leyes de la República,[6] así sean con otros Estados u organismos, siempre y cuando estos no contraríen las disposiciones constitucionales; también se reconoce que el dominio del suelo o superficie de la tierra pertenece a quien lo adquiere, de tal forma que el legítimo propietario puede ejercer sobre el inmueble verdadero dominio, con las restricciones que la misma ley suprema le regula.
De igual manera, se establece la protección del derecho individual de propiedad y posesión, para aquellos casos en que arbitrariamente se quiera despojar al individuo de la propiedad que le pertenece, lo que no puede ocurrir si no es por orden emanada de autoridad competente.
Dentro de la normativa internacional, también es reconocido universalmente el derecho de propiedad, en la Declaración Universal de Derechos Humanos,[7] en donde se establece lo relativo a los derechos civiles y políticos que poseen todos los seres humanos.
3.3 LEGISLACIÓN SECUNDARIA
Los principios registrales son las bases o fundamentos prácticos, arraigados en la experiencia de la aplicación del Derecho Registral y consecuentemente, son considerados como presupuestos básicos al ordenamiento legal de esta rama que persigue la legalidad de la inscripción, cuyo fin es el de garantizar el fiel cumplimiento de la función registral.[8]
2.2 SISTEMAS REGISTRALES DE INSCRIPCION EN EL SALVADOR.
Para tener una noción clara de la ubicación y extensión del valor de la tierra, en El Salvador se han adoptado, en diferentes normativas y según las necesidades que se han ido presentando, tres sistemas registrales de inscripción de los derechos de la propiedad sobre los bienes inmuebles, tales son:
2.2.1 SISTEMA DE FOLIO PERSONAL (REGISTRO TRADICIONAL).
Lo que prevalecía en este sistema era la inscripción por persona, es decir, que el interesado presentaba, su acto o contrato para su inscripción y se inscribían a mano los datos mas relevantes o los requisitos que la ley le exigía: naturaleza, situación del inmueble, extensión superficial, descripción del inmueble, otorgantes y precio de la venta, este sistema se transcribía y se formaba un libro denominado ¨De Propiedad¨, posteriormente este cambió y se fotocopiaba el acto o contrato.[9]
En este sistema, para inscribir un inmueble o cualquier acto que lo modifique, en cuanto a su dominio o en su conformación, debe presentarse en el registro el documento que contenga dicho contrato sobre el inmueble, y en dicha oficina se debe copiar o transcribir el contenido integro del documento en los libros que para tal efecto lleva el registro.
El objetivo específico que perseguía este sistema era dar seguridad jurídica al titular de un inmueble y el objetivo general era llevar un control del registro inmobiliario, así como de los gravámenes que recaen sobre un inmueble.
Lo primordial de este sistema, es la inscripción de los inmuebles o constitución de derechos sobre ellos, presentando el documento en el cual se constituya o se modifique el derecho, constando así en tal documento la tradición; es decir, que es necesario tener un titulo para que se pueda inscribir un inmueble; de lo contrario, el propietario debe seguir un procedimiento legal para la obtención de títulos supletorios municipales de dominio, el cual se inscribirá en el registro de la propiedad con la salvedad de que quien alegue y pruebe mejor derecho sobre el inmueble inscrito puede reivindicarlo de quien lo titula a su favor, por lo tanto, en este sistema se admite la reivindicación, así como también se puede oponer la prescripción adquisitiva.
El folio personal, es el primer sistema de inscripción que se utilizó desde el nacimiento del registro de la propiedad y que aún se utiliza en algunos registros del país; sin embargo, a pesar de su efectividad, dicho sistema decayó debido al excesivo crecimiento del inmobiliario, a nivel nacional y departamental, de acuerdo a la competencia registral; en tal sentido dicho servicio ya no cubría la demanda, por lo que se hizo necesario modernizar dicha institución.
[1] Vid. Art. 1 Cn. “El Salvador reconoce a la persona humana como el origen y el fin de la actividad del Estado, que está organizado para la consecución de la justicia, de la seguridad jurídica y del bien común. Asimismo reconoce como persona humana a todo ser humano desde el instante de la concepción. En consecuencia, es obligación del Estado asegurar a los habitantes de la República, el goce de la libertas, la salud, la cultura, el bienestar económico y la justicia social”.
[2]Vid. Art. 2 Cn “Toda persona tiene derecho a la vida, a la integridad física y moral, a la libertad, a la seguridad, al trabajo, a la propiedad y posesión, y a ser protegida en la conservación y defensa de los mismo. Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen. Se establece la indemnización, conforme a la ley, por daños de carácter moral”.
[3] Vid. Art. 11 Cn. “Ninguna persona puede ser privada del derecho a la vida, a la libertad, a la propiedad y posesión, ni de cualquier otro de sus derechos sin ser previamente oída y vencida en juicio con arreglo a las leyes; ni puede ser enjuiciada dos veces por la misma causa. La persona tiene derecho al hábeas corpus cuando cualquier individuo u autoridad restrinja ilegal o arbitrariamente su libertad. También procederá el hábeas corpus cuando cualquier autoridad atente contra la dignidad o integridad física, psíquica o moral de las personas detenidas”.
[4] Vid. Art. 22 Cn. “Toda persona tiene derecho a disponer libremente de sus bienes conforme a la ley. La propiedad es transmisible en la forma en que determinen las leyes. Habrá libre testamentifacción”.
[5] Vid. Art. 105 Cn. “El Estado reconoce, fomenta y garantiza el derecho de la propiedad privada sobre la tierra rústica, ya sea individual, cooperativa, comunal o en cualquier otra forma asociativa, y no podrá por ningún concepto reducir la extensión máxima de tierra que como derecho de propiedad establece esta Constitución. La extensión máxima de tierra rústica perteneciente a una misma persona natural o jurídica no podrá exceder de doscientas cuarenta y cinco hectáreas. Esta limitación no será aplicable a las asociaciones cooperativas o comunales campesinas. Los propietarios de tierras a que se refiere el inciso segundo de este artículo, podrán transferirla, enajenarla, partirla, dividirla o arrendarla libremente. La tierra propiedad de las asociaciones cooperativas, comunales campesinas y beneficiarios de la Reforma Agraria estará sujeta a un régimen especial. Los propietarios de tierras rústicas cuya extensión sea mayor de doscientas cuarenta y cinco hectáreas, tendrá derecho a determinar de inmediato la parte de la tierra que deseen conservar, segregándola e inscribiéndola por separado en el correspondiente registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Los inmuebles rústicos que excedan el límite establecido por esta Constitución y se encuentren en proindivisión, podrán ser objeto de partición entre los copropietarios. Las tierras que excedan la extensión establecida por esta Constitución podrán ser transferidas a cualquier título a campesinos, agricultores en pequeño, sociedades y asociaciones cooperativas y comunales campesinas. La transferencias a que se refiere este inciso, deberá realizarse dentro de un plazo de tres años. Una ley especial determinará el destino de las tierras que no hayan sido transferidas, al finalizar el período anteriormente establecido. En ningún caso las tierras excedentes a que se refiere el inciso anterior podrá ser transferidas a cualquier título a parientes dentro del cuarto grado de consaguinidad o segundo de afinidad. El Estado fomentará el establecimiento, financiación y desarrollo de la agroindustria, en los distintos departamentos de la República, a fin de garantizar el empleo de mano de obra y la transformación de materias primas producidas por el sector agropecuario nacional”.
[6] Vid. Art. 144 Cn. “Los tratados internacionales celebrados por El Salvador con otros estados o con organismos internacionales, constituyen leyes de la República al entrar en vigencia, conforme a las disposiciones del mismo tratado y de esta Constitución. Le ley no podrá modificar o derogar lo acordado en un tratado vigente para El Salvador. En caso de conflicto entre el tratado y la ley, prevalecerá el tratado”.
[7] Vid. Art. 17 Declaración Universal de los Derechos Humanos: “1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente. 2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad.”
[8] Vid. Art. 39 R.L.R.R.P.R.H. ¨Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de la función registral, el registro deberá observar en sus procedimientos el cumplimiento de los principios generales que rigen el derecho registral¨
[9] Vid. HERNANDEZ PARADA, Luis Emilio y otros, Tesis para obtener el Titulo de Licenciatura en Ciencias jurídicas, Titulada: Análisis y Eficacia del Soporte Jurídico del Sistema de Integración Registro y Catastro en el Registro de San Salvador¨, UPES, 2005, Pág. 27.
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